Immobilienertragsteuer

IMMOBILIENERTRAGSTEUER

Diese Ausführungen verstehen sich als reiner Überblick über diese seit dem Jahr 2012 zu berechnende Steuer. Dargestellt werden nur einfache Sachverhalte der täglichen Vertragspraxis und keine komplizierten steuerrechtlichen Problemstellungen. Bei diesen wird es immer erforderlich sein, einen Steuerberater einzuschalten. Wie bei allen Kapiteln kann schon grundsätzlich für die Ausführungen keine Haftung übernommen werden und ist immer eine persönliche Beratung im Einzelfall notwendig.

Während Immobilienverkäufe nach der alten Rechtslage nur dann eine Einkommenssteuerbelastung auslösten, wenn dieser Verkauf innerhalb einer sogenannten „Spekulationsfrist“ von 10 Jahren erfolgten, unterliegen seit dem 01.04.2012 grundsätzlich (außer es greift eine gesetzliche Ausnahme) sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken (bebaut oder unbebaut) der Einkommenssteuerpflicht. Diese Form der Einkommenssteuer wird als Immobilienertragsteuer bezeichnet.

Der Steuersatz für die Veräußerung von Grundstücken beträgt grundsätzlich 25 % und hat keine Auswirkung auf die Versteuerung des Einkommens aus anderen Einkommensquellen. Insbesondere wirken die Gewinne aus Grundstücksveräußerungen nicht progressionserhöhend für das übrige Einkommen des Steuerpflichtigen.

Der Steuerpflichtige hat allerdings die Möglichkeit, einen Antrag auf Regelbesteuerung zu stellen, womit der Gewinn aus der Grundstücksveräußerung gemeinsam mit dem anderen Einkommen versteuert werden kann. Dieser Antrag macht jedoch nur Sinn, wenn die durchschnittliche Steuerquote beim restlichen Einkommen unter 25 % liegt.

Um den Veräußerungsgewinn zu ermitteln, benötigt man die Differenz zwischen dem Veräußerungserlös einerseits und den Anschaffungskosten andererseits.

Der Veräußerungserlös entspricht in der Regel dem erzielten Kaufpreis.

Welchen Betrag man nun als Anschaffungskosten dagegenrechnet, hängt davon ab, wann man seinerzeit das verkaufte Grundstück selbst angeschafft hat.

Man unterscheidet zwischen einem Altbestand und einem Neubestand.

Unter dem Altbestand sind Grundstücke zu verstehen, die vor dem 31.03.2002 angeschafft wurden. Für diese wäre nach Ablauf von 10 Jahren, sohin ab dem 31.03.2012, nach der alten Rechtslage keine Steuer mehr zu bezahlen gewesen, da die Spekulationsfrist zu diesem Zeitpunkt abgelaufen war. Deshalb werden solche Altgrundstücke bei der Immobilienertragsteuer günstiger behandelt.

Von einem Neubestand spricht man daher bei Grundstücken, die nach dem 31.03.2002 angeschafft wurden.

Steuer beim „Neubestand“

Beim Neubestand wird bei den Einkünften wie beim Altbestand vom tatsächlichen Veräußerungserlös ausgegangen.

Bei den Anschaffungskosten sind zunächst die tatsächlichen Anschaffungskosten anzusetzen (in der Regel also der Kaufpreis). Dazuzählen kann man die bezahlte Grunderwerbsteuer samt Eintragungsgebühr, eine allfällige Maklerprovision sowie die Kosten der Vertragserrichtung durch den Rechtsanwalt oder Notar.

Ebenso kann ein durch Zubau, Anbau oder Aufstockung getätigter Herstellungsaufwand zu den Anschaffungskosten hinzugezählt werden, auch Instandsetzungsaufwendungen (z.B. Fenstertausch, Heizungstausch, Wärmedämmung der Fassade) können dazugezählt werden (jedoch nur insoweit, als sie nicht bereits als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgesetzt wurden).

Abzuziehen sind jene Beträge, die als AfA bereits geltend gemacht wurden und allfällige steuerfreie Subventionen öffentlicher Stellen, die man für Herstellungs- oder Instandsetzungsaufwand erhalten hat.

Die so errechneten Anschaffungskosten können dann dem Veräußerungserlös entgegengehalten werden und der Differenzbetrag (Gewinn) ist mit 25 % zu versteuern.

Beim Neubestand kann der Veräußerer die Bemessungsgrundlage für die Steuer (Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten) nach Ablauf des 10. Jahres ab der Anschaffung um einen Inflationsabschlag kürzen. Dieser Inflationsabschlag beträgt ab dem 10. Jahr jährlich 2 %, ist aber mit 50 % des Veräußerungsgewinnes gedeckelt.

Bei einem Verkauf der Liegenschaft 15 Jahre nach der Anschaffung könnte für 5 Jahre der Inflationsabschlag von jährlich 2 % geltend gemacht werden, sodass sich die Bemessungsgrundlage (Veräußerungsgewinn) um 10 % verringern würde. Ab dem Jahr 2016 gibt es diesen Inflationsabschlag allerdings nicht mehr.

Die für den Verkauf selbst auflaufenden Werbungskosten, insbesondere eine Verkäuferprovision für den Immobilienmakler, Kosten für Inserate, vom Verkäufer übernommene Vertragserrichtungskosten oder Kosten für ein anlässlich des Verkaufes erstelltes Bewertungsgutachten können nicht zusätzlich abgezogen werden, sehr wohl aber die Kosten der Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer durch den Rechtsanwalt und Beträge, die sich aus einer allenfalls notwendigen Vorsteuerberichtigung ergeben.

Steuer beim „Altbestand“

Wesentlich einfacher ist die Steuerberechnung für den Altbestand, da hier der Gesetzgeber für den Verkauf dieser Grundstücke, die nach alter Rechtslage ja keine Steuerpflicht mehr ausgelöst hätten, dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit gibt, den Verkaufserlös pauschal mit 3,5 % zu versteuern. In diesem Fall würde die Immobilienertragsteuer so hoch sein wie die Grunderwerbsteuer, die auch in der Regel 3,5 % beträgt.

Sollte der Steuerpflichtige zu dem Ergebnis kommen, dass auch im Falle eines Altbestandes die Steuer günstiger wäre, wenn er den Veräußerungsgewinn unter Zugrundelegung der Anschaffungskosten nach der selben Methode wie bei Neugrundstücken vornimmt (Regelbesteuerung) so steht ihm auch diese Möglichkeit offen. In seltenen Fällen könnte die Regelbesteuerung günstiger sein als die pauschale Besteuerung mit 3,5 %. Bei dieser pauschalen Berechnung ist der Gesetzgeber von einem Veräußerungsgewinn von pauschal 14 % des Veräußerungserlöses ausgegangen (was beim Steuersatz von 25 % eine tatsächliche Steuerbelastung von 3,5 % des Veräußerungserlöses ergibt).

Steuer bei Umwidmung

Sollte eine Liegenschaft nach dem 31.12.1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb (also nicht nach einer Schenkung oder Erbschaft) von Freiland in Bauland umgewidmet werden, also eine Widmung erhalten, die erstmals eine Bebauung ermöglicht), kann der Verkäufer den Veräußerungsgewinn entweder mit 15 % des Veräußerungserlöses pauschal besteuern oder, falls er glaubt, dass dies für ihn günstiger ist, einen Regelbesteuerungsantrag (wie oben bei anderen Altgrundstücken) stellen.

Der Steuersatz von 15 % errechnet sich daraus, dass in diesem Fall der Gesetzgeber den Veräußerungsgewinn zunächst mit 60 % des Kaufpreises pauschal ansetzt und beim Steuersatz von 25 % entspricht dies eben einer Steuerbelastung von 15 % des Veräußerungserlöses.

Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer

In vielen Fällen ist in der Praxis allerdings keine Immobilienertragsteuer zu bezahlen, da ein gesetzlicher Ausnahmetatbestand erfüllt wird.

Wesentliche Befreiungstatbestände sind die Hauptwohnsitzbefreiung, die Herstellerbefreiung und die Befreiung für Enteignungen.

In der Praxis besonders wichtig ist die Hauptwohnsitzbefreiung, nach der Eigenheime (z.B. Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen) und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (bis zum Höchstmaß von 1.000 m²) unter nachstehenden Voraussetzungen nicht der Immobilienertragsteuer unterliegen.

Voraussetzung ist, dass diese Immobilie dem Veräußerer durchgehend entweder

  • seit der Anschaffung, mindestens aber seit 2 Jahren oder
  • für mindestens 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung

einerseits als Hauptwohnsitz gedient haben und andererseits auch jeweils der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Ob es sich bei einer Wohnung um einen Hauptwohnsitz handelt oder nicht, wird in der Regel durch eine Meldebestätigung der Gemeinde nachgewiesen. Sollte man eine solche nicht vorweisen können, können dem Finanzamt auch durch andere Beweismittel diese Umstände nachgewiesen werden.

Hauptwohnsitzbefreiung 2 Jahre

In diesem Fall muss der Veräußerer von der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend und mindestens für die Dauer von 2 Jahren dort seinen Hauptwohnsitz gehabt haben.

Da es Fälle gibt, wo nicht unmittelbar mit der Anschaffung der Hauptwohnsitz begründet wurde bzw. dieser vor oder nach der Veräußerung aufgegeben wird, hat der Gesetzgeber hier eine Toleranzfrist von einem Jahr eingeräumt. Dies bedeutet, dass die Befreiung auch dann besteht, wenn entweder der Veräußerer erst bis zu einem Jahr ab der Anschaffung der Immobilie dort seinen Hauptwohnsitz begründet oder wenn er bereits bis zu einem Jahr vor der Veräußerung der Liegenschaft seinen Hauptwohnsitz dort beendet hat. Er muss allerdings jedenfalls zwei volle Jahre dort Hauptwohnsitznehmer gewesen sein.

Sollte nicht bereits mit dem Verkauf der Hauptwohnsitz aufgegeben werden, gilt auch hier eine Toleranzfrist von einem Jahr. Die Befreiung bleibt also aufrecht, wenn der Veräußerer bis zu einem Jahr nach dem Verkauf den Hauptwohnsitz vorübergehend noch beibehält.

Das Hauptwohnsitzerfordernis nach dieser Bestimmung muss der Verkäufer selbst erfüllt haben. Es spielt also keine Rolle, ob sein Rechtsvorgänger dort seinen Hauptwohnsitz hatte.

Hauptwohnsitzbefreiung 5 Jahre

In diesem Fall ist es nicht erforderlich, dass der Hauptwohnsitz von der Anschaffung an auf der Liegenschaft war, dafür muss aber der Verkäufer zur Geltendmachung dieser Befreiung innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre durchgehend auf dieser Liegenschaft mit Hauptwohnsitz gewohnt haben. Außerhalb dieser Zeiträume könnte er die Wohnung theoretisch sogar vermietet haben.

Auch in diesem Fall gilt die Toleranzfrist von einem Jahr, wenn der Verkäufer bis zu einem Jahr nach der Veräußerung den Hauptwohnsitz auf dieser Liegenschaft noch beibehält.

Auch in diesem Fall muss der Veräußerer selbst auf der Liegenschaft seinen Hauptwohnsitz gehabt haben und nicht nur dessen Rechtsvorgänger. Es zählen in diesem Fall aber auch Zeiten für den Veräußerer, als er dort seinen Hauptwohnsitz hatte, ohne schon Eigentümer gewesen zu sein. Hat also der Veräußerer zunächst die Liegenschaft selbst nur geschenkt bekommen oder geerbt, so könnte er die 5 Jahre auch dadurch zusammenbringen, dass er zunächst z.B. als Familienmitglied auf dieser Liegenschaft für 5 Jahre durchgehend seinen Hauptwohnsitz hatte.

Bei der Aufgabe des Hauptwohnsitzes gilt auch für ihn wieder die Toleranzfrist von bis zu einem Jahr. Wenn der Veräußerer den Hauptwohnsitz bereits vor der Veräußerung aufgegeben hat, so schadet ihm dies bei dieser Konstellation aber nicht, da es nur darauf ankommt, dass er in den letzten 10 Jahren 5 Jahre durchgehend dort gewohnt hat.

Zeiten, in denen er selbst dort bloß Mieter war, zählen für die Frist des Hauptwohnsitzes allerdings nicht.

Herstellerbefreiung

Auch dann, wenn der Veräußerer das Gebäudes selbst hergestellt hat, sind Gewinne aus der Veräußerung (betreffend das Gebäude) nicht steuerpflichtig. Von einem selbst hergestellten Gebäude spricht man, wenn der Veräußerer tatsächlich selbst das Bauherrenrisiko für die Errichtung dieses Gebäudes getragen hat. Ein von einem Bauträger errichtetes Gebäude, das um einen Pauschalpreis abgekauft wurde, fällt nicht unter diese Herstellerbefreiung. Entscheidend ist, dass der Verkäufer das Risiko trug, dass auch allfällige Mehrkosten bei der Errichtung ihn treffen.

Sollte allerdings das ursprünglich selbst hergestellte Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre zur Erzielung von Einkünften gedient haben, im Wesentlichen also vermietet worden sein, so könnte nur jener Teil von der Besteuerung ausgenommen werden, der allenfalls in diesem Zeitraum nicht vermietet wurde. Bei gänzlicher Vermietung in diesem Zeitraum gibt es gar keine Herstellerbefreiung, bei teilweiser Vermietung müssen die Flächen auseinandergerechnet werden.

Sollte jemand grundsätzlich sowohl die Herstellerbefreiung als auch die Hauptwohnsitzbefreiung für sich in Anspruch nehmen können, so gilt zunächst die Hauptwohnsitzbefreiung, die auch deshalb für den Veräußerer günstiger ist, weil die Herstellerbefreiung nur das Gebäude betrifft und bei der Hauptwohnsitzbefreiung sowohl das Gebäude als auch der Grund ohne Immobilienertragsteuerbelastung verkauft werden können.

Wird das Gebäude unentgeltlich übertragen (geschenkt oder geerbt), kann der Erwerber die Herstellerbefreiung nicht geltend machen.

Abfuhr der Immobilienertragsteuer

Im Wesentlichen ist es die Aufgabe des Vertragsverfassers diese Immobilienertragsteuer sowohl beim steuerpflichtigen Verkäufer einzuheben als auch an das Finanzamt abzuführen.

Wenn der Rechtanwalt, was in den meisten Fällen erfolgt, die Grunderwerbsteuer selbst berechnet und an das Finanzamt abführt, ist er auch verpflichtet, die Immobilienertragsteuer selbst zu berechnen und an das Finanzamt abzuführen.

Der Rechtsanwalt wird dazu dem Veräußerer meist in Form eines Fragebogens entsprechende Informationen abverlangen, um nach den oben geschilderten Kriterien feststellen zu können, ob eine Immobilienertragsteuer anfällt und gegebenenfalls wie hoch diese ausfällt. Ebenso wird er Informationen und Unterlagen anfordern, falls eine Hauptwohnsitzbefreiung oder eine Herstellerbefreiung in Anspruch genommen werden soll.

In einfachen Fällen wird der Rechtsanwalt diese Berechnung tatsächlich selbst vornehmen und mit dem Klienten verrechnen, in komplizierteren Fällen wird in der Praxis der Steuerberater des Klienten eingeschaltet, der hier eine Berechnung vornimmt und das Zahlenmaterial dem Rechtsanwalt für die Steuererklärung zur Verfügung stellt.

Durch die im Wege der Selbstberechnung vom Rechtsanwalt berechnete und abgeführte Immobilienertragsteuer ist der steuerpflichtige Veräußerer an sich nicht mehr verpflichtet, diese Gewinne aus dem Liegenschaftsverkauf in seine normale Einkommenssteuererklärung aufzunehmen. Es besteht für den Steuerpflichtigen aber eine Veranlagungsoption, er kann daher freiwillig auch diese Einkünfte in der Steuererklärung aufnehmen, was er in der Regel nur dann tun wird, wenn aus einer anderen Grundstücksveräußerung beispielsweise ein Verlust entstanden ist und dieser im Wege der Steuererklärung ausgeglichen werden soll. Wenn der Veräußerer Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung hat, so ist ihm ein Verlustausgleich in diesem Fall zu 50 % gesetzlich ermöglicht.

Auch dann, wenn seitens des Vertragsverfassers eine unrichtige Berechnung vorgenommen wurde, weil er bestimmte Ausgabenpositionen allenfalls nicht berücksichtigt hat. So kann dies im Wege der normalen Steuererklärung durch Aufnahme des Veräußerungsgeschäftes noch richtiggestellt werden.

Wenn der Veräußerer der Meinung ist, dass er durch einen Regelbesteuerungsantrag weniger als 25 % Steuer zu bezahlen hat, weil seine sonstigen Einkünfte sehr gering sind, kann er auch in diesem Fall die Einkünfte aus der Liegenschaftsveräußerung in seine normale Steuererklärung aufnehmen.

Macht der Vertragsverfasser von der Selbstberechnung keinen Gebrauch, so muss er trotzdem das Rechtsgeschäft beim Finanzamt anzeigen und der Veräußerer ist verpflichtet, eine besondere Vorauszahlung in der Höhe von 25 % des errechneten Gewinnes an das Finanzamt abzuführen. Diese sogenannte besondere Vorauszahlung bedeutet aber, dass der Steuerpflichtige dieses Liegenschaftsgeschäft auch im Rahmen seiner normalen Steuererklärung nochmals aufzunehmen hat, wobei aber die Vorauszahlung natürlich auf eine spätere Einkommenssteuerschuld angerechnet wird.