Grunderwerbsteuer

Für welche Vorgänge fällt Grunderwerbsteuer an?

 Eine ganz wesentliche Belastung bei jedem Liegenschaftsgeschäft stellt die Grunderwerbsteuer dar. Bei einem Grundkauf ist es daher wichtig, neben dem vereinbarten Kaufpreis auch für die auflaufenden Nebengebühren Vorsorge zu tragen. Diese errechnen sich für den Käufer üblicherweise neben den Vertragserrichtungskosten des einschreitenden Rechtsanwaltes vor allem auch aus der Grunderwerbsteuer und der gerichtlichen Eintragungsgebühr beim Grundbuch sowie allfälligen Kosten eines eingeschalteten Immobilienmaklers. Da in den meisten Fällen auch noch ein Pfandrecht einzutragen ist, ist realistischer Weise mit Nebenkosten zwischen 6 und 10 % des vereinbarten Kaufpreises zu rechnen.

Was konkret von der Grunderwerbsteuerpflicht umfasst ist, ist im Grunderwerbsteuergesetz geregelt. Es geht im Wesentlichen um Erwerbsvorgänge, bei denen das Eigentumsrecht an einem inländischen Grundstück von einem Rechtsträger auf einen anderen Rechtsträger übergeht.

Die häufigste Methode um diesen Eigentumsübergang zu erreichen ist ein Kaufvertrag, sohin ein Rechtsgeschäft, wo der bisherige Eigentümer der Liegenschaft diese Liegenschaft vertraglich gegen Leistung eines Entgeltes auf eine andere Person überträgt.

Ebenso entsteht die Verpflichtung zur Zahlung der Grunderwerbsteuer bei Tauschverträgen, wenn also zwei Rechtsträger jeweils Liegenschaften in ihrem Eigentum gegeneinander tauschen und dadurch das Eigentumsrecht wechselt.

Auf Vermeidungsmöglichkeiten dieser Steuerpflicht, an die man vielleicht in diesem Zusammenhang denken könnte, hat der Gesetzgeber in § 1 des Grunderwerbsteuergesetzes Bedacht genommen und es sind daher auch noch viele andere Rechtsgeschäfte als solche bezeichnet, die eine Verpflichtung zur Zahlung von Grunderwerbsteuer auslösen.

Dies wären beispielsweise die Abtretung des Übereignungsanspruches, der Erwerb einer Verwertungsbefugnis, eine Anteilsvereinigung bei Kapitalgesellschaften oder überhaupt der Erwerb aller Anteile an einer Kapitalgesellschaft, zu deren Vermögen ein inländisches Grundstück gehört.

Es würde also an der Grunderwerbsteuerpflicht nichts ändern, dass man beispielsweise von einer GmbH nicht das in deren Eigentum befindliche Grundstück mit Kaufvertrag erwirbt, sondern ganz einfach sämtliche Anteile an der GmbH kauft und damit als neuer Eigentümer der GmbH automatisch auch Eigentümer der Liegenschaft würde. Ein solches Rechtsgeschäft ist selbstverständlich möglich, führt aber nicht zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer.

Neben den häufigen Kauf- und Tauschverträgen sind aber auch andere Rechtsgeschäfte mit Übereignungsanspruch grunderwerbsteuerpflichtig, insbesondere auch Schenkungsverträge und Scheidungsvergleiche.

Es sind aber nicht nur rechtsgeschäftliche Erwerbsvorgänge von der Grunderwerbsteuer betroffen, sondern auch solche, bei denen die Übertragung des Eigentumsrechtes aufgrund eines Gerichtsurteiles oder eines vor Gericht geschlossenen Vergleiches erfolgt bzw. auch im Falle von Zwangsversteigerungen, Enteignungen oder wenn die Ersitzung eines Grundstückes geltend gemacht wird. Auch beim Eigentumserwerb nach dem Tod einer Person im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge, durch Testament oder Vermächtnis entsteht die Grunderwerbsteuerpflicht.

Die Verpflichtung zur Zahlung der Grunderwerbsteuer ist auch nicht von der Erstellung einer Urkunde abhängig, zumal ja auch Kaufverträge mündlich abgeschlossen werden könnten und auch nicht von der Eigentumseinverleibung im Grundbuch. Das sogenannte Verpflichtungsgeschäft, sohin der Kaufvertrag oder Tauschvertrag bzw. sonstige Rechtsgeschäfte sind für das Entstehen der Steuerschuld relevant.

Zu beachten ist jedoch, dass ohne schriftliche und beglaubigt unterfertigte Aufsandungserklärung eine Grundbuchseintragung nicht möglich ist, sodass sich das Problem eines mündlichen Geschäftes über eine Liegenschaft in der Regel nicht stellt.

Der Grunderwerbsteuer unterliegen auch nicht nur die Grundstücke an sich, sondern auch das auf dem Grund stehenden Gebäude, sei es als Einzelgebäude oder auch im Rahmen des Wohnungseigentums.

Als Grundstück im Sinne des Gesetzes gelten auch Baurechte und Superädifikate, sohin Gebäude, die auf fremdem Grund errichtet wurden.

Auch Anlagen, die mit dem Grundstück fest verbunden sind, zählen zum Grundstück und der darauf entfallende Kaufpreisteil unterliegt daher ebenfalls der Grunderwerbsteuer. Dies betrifft in der Praxis hauptsächlich Einbauküchen, nicht jedoch sonstiges Mobiliar. Dies bedeutet, dass beim Mitverkauf von Mobiliar es aus steuerrechtlicher Sicht ratsam ist, das Mobiliar gesondert auszuweisen und in einer eigenen Liste zu erfassen und einen dafür realistischen Kaufpreis festzusetzen. Dieser wird vom Finanzamt durchaus akzeptiert und schmälert damit die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Es hat aber keinen Sinn, hier Fantasiepreise anzusetzen und einfache Möbel wie Antiquitäten zu bewerten, da dann das Finanzamt einen entsprechenden Nachweis verlangen würde. Bei gewerblichen Grundstücken ist zwar der Kaufpreis für das Grundstück und das Gebäude nach dem Grunderwerbsteuergesetz zu versteuern, nicht jedoch die zur Betriebsanlage gehörigen Maschinen.

Bei der Erstellung der Inventarliste ist darauf zu achten, dass dort nur jene beweglichen Sachen angeführt werden können, die mit dem Gebäude nicht so fest verbunden sind, dass sie nicht ohne Zerstörung durchaus noch wirtschaftlich sinnvoll vom Gebäude auch wieder losgelöst werden können. Fix eingebaute Möbel, wie eben Einbauküchen, Einbauschränke, Heizungs- oder Lüftungsanlagen und Ähnliches, können von der Steuer nicht befreit werden.

Zu beachten ist auch die sogenannte „Bauherrenproblematik“, die sich daraus ergibt, dass etwa beabsichtigt sein könnte, zwar zunächst eine unbebaute Liegenschaft zu erwerben, dort aber dann ein Gebäude errichten zu lassen. Der Gedanke wäre, zunächst die „nackte Liegenschaft“ zu kaufen und nur diese zur versteuern und diese erst dann zu bebauen, sodass der Wert des Gebäudes nicht mehr der Grunderwerbsteuer unterliegt.

Um dies zu ermöglichen, muss aber bei der Vertragserstellung darauf Rücksicht genommen werden, dass der Käufer tatsächlich als Bauherr angesehen wird. Es darf also zwischen dem Kauf der Liegenschaft und dem Vertrag über die Errichtung des Gebäudes, bei welchem es sich im Wesentlichen um einen Werkvertrag handeln wird, keine wirtschaftliche oder rechtliche Einheit bestehen. Die Herstellerinitiative muss beim Käufer liegen und auch das Herstellerrisiko muss bei ihm verbleiben. Eine Fixpreisvereinbarung würde dagegen sprechen, dass dieses Herstellerrisiko beim Käufer liegt. Es kommt hier auf eine durchdachte Vertragserstellung an, da der Gesetzgeber bei einem zu engen Zusammenhang zwischen den beiden Verträgen die Grunderwerbsteuerpflicht auch auf das Gebäude bezieht.

Ähnliche Abgrenzungsproblematiken ergeben sich im Bauträgervertragsgesetz, wo für den Anwendungsbereich auf den Liegenschaftskauf und den Errichtungsvertrag auch dieser Zusammenhang genau zu bedenken ist bzw. im Rahmen der Vertragserstellung schwierige Abgrenzungsprobleme gelöst werden müssen. Darauf soll im Rahmen der Besprechung des Bauträgervertragsgesetzes gesondert eingegangen werden.

In den meisten Fällen der Praxis wird daher eine Grunderwerbsteuerpflicht gegeben sein. Wer nun die Grunderwerbsteuer bezahlt, hängt von der vertraglichen Vereinbarung ab, üblicherweise ist es bei Kaufverträgen der Erwerber.

Von welcher Bemessungsgrundlage wird nun die Grunderwerbsteuer errechnet und welcher Steuersatz gelangt zur Anwendung?

Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer dient entweder der Wert der Gegenleistung oder der (gemeine) Wert des Grundstückes. Der Wert der Gegenleistung wird dann herangezogen, wenn eine solche tatsächlich vorhanden ist. Dies ist bei einem Kauf insbesondere der Kaufpreis, bei einem Tausch die vom anderen hingegebene Tauschliegenschaft bzw. deren Wert zuzüglich einer allenfalls vereinbarten weiteren Leistung. Bei der Zwangsversteigerung wäre dies das Meistbot und bei einer Enteignung die Entschädigung. Grundsätzlich also immer dasjenige, was vom Vertragspartner für die Liegenschaft hingegeben wird. Es spielt dabei keine Rolle, ob es sich um einen Barkaufpreis handelt oder ob die Entrichtung des Kaufpreises etwa durch Übernahme von Schulden auf der Liegenschaft erfolgt. In beiden Fällen ist die entsprechende Gegenleistung zu versteuern. Durch die Reform der Grunderwerbsteuer im Jahr 2014 sind sowohl die Bemessungsgrundlage als auch der Steuersatz davon abhängig, ob ein Erwerb im Familienverband stattfindet oder außerhalb des Familienverbandes.

Bei Rechtsgeschäften im Familienverband, worunter die Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten (sofern ein gemeinsamer Wohnsitz bestand oder besteht), ein Elternteil, ein Kind, ein Enkelkind, ein Stiefkind, ein Wahlkind oder ein Schwiegerkind und bei diesem nahen Familienverband ist nicht die Gegenleistung die Bemessungsgrundlage für die Steuerberechnung, sondern der dreifache Einheitswert bzw. maximal 30 % des gemeinen Wertes, wenn dieser nachgewiesen wird. Zudem spart dieser Familienverband massiv dadurch Steuer, dass der Steuersatz nicht 3,5 % sondern lediglich 2 % beträgt.

Wenn keine Gegenleistung vorhanden ist, wie insbesondere bei Schenkungen, ist der Wert des Grundstückes heranzuziehen und zwar derzeit noch der so genannte Einheitswert. Bei Schenkungen ist dies der dreifache Einheitswert und auch bei Rechtsgeschäften, bei denen die tatsächliche Gegenleistung geringer ist als der dreifache Einheitswert der Liegenschaft, wird ebenfalls von diesem dreifachen Einheitswert aus berechnet. Dieser Einheitswert ist eine steuerliche Messgröße, die in der Praxis vielleicht 10 % des tatsächlichen Grundstückswertes ausmacht.

Bei bestimmten begünstigten Übertragungen von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken an nahe Verwandte wird statt dem dreifachen Einheitswert lediglich der einfache Einheitswert herangezogen. Bei Tauschverträgen liegen zwei Erwerbsvorgänge vor, jeder der beiden Vertragspartner hat daher Grunderwerbsteuer zu bezahlen und zwar jeweils auf der Basis des Wertes der vom anderen hingegebenen Liegenschaft.

Die Kosten der Vertragserrichtung unterliegen dann der Grunderwerbsteuer, wenn der Verkäufer den Auftrag zur Vertragserrichtung erteilt und der Käufer jedoch die Kosten für den Vertrag übernimmt. Zur Vermeidung einer Grunderwerbsteuer sollte daher der Käufer den Auftrag zur Vertragserrichtung erteilen und auch die Kosten übernehmen.

Bei so genannten gemischten Schenkungen, wo also zwar eine Gegenleistung erfolgt, diese jedoch den Wert der Liegenschaft nicht erreicht, ist die Gegenleistung dann als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer heranzuziehen, wenn die Gegenleistung höher ist als der dreifache Einheitswert. Zu diesem Zweck werden zurückbehaltene Wohnrechte oder Fruchtgenussrechte entsprechende bewertet und dann mit dem dreifachen Einheitswert verglichen.

Der allgemeine Steuersatz für die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % der Gegenleistung bzw. des dreifachen Einheitswertes. Wird das Rechtsgeschäft mit nahen Verwandten (Ehegatten oder eingetragenen Partnern, Eltern und Kinder, Enkelkindern etc.) abgeschlossen, so vermindert sich der Steuersatz auf 2 %.

Wie wird die Grunderwerbsteuer entrichtet und wer hat zu bezahlen?

Gegenüber dem Finanzamt sind Steuerschuldner alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen, sohin sowohl der Verkäufer als auch der Käufer. Dessen ungeachtet wird im Vertrag natürlich festgelegt, wer nach dem Willen der Parteien diese Kosten übernehmen sollen. In der Regel wird die Grunderwerbsteuer vom Käufer zu übernehmen sein und an diesen wird sich das Finanzamt in Anlehnung an den Vertrag zunächst auch halten. Wenn allerdings von diesem das Geld nicht erlangt werden kann, kann es durchaus passieren, dass der Verkäufer in Anspruch genommen wird. Es ist daher ratsam, im Rahmen der Abwicklung den Treuhänder zu beauftragen, auch die Steuer neben dem Kaufpreis einzukassieren und dafür zu sorgen, dass die Steuer vom Treuhandkonto entrichtet wird. Vorsichtshalber kann im Vertrag vorgesehen werden, dass bei nicht vollständiger Entrichtung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer der Verkäufer zum Vertragsrücktritt berechtigt ist.

Wenn die Steuerschuld entstanden ist, ist die Abgabenerklärung bis zum 15. des zweitfolgenden Monats dem Finanzamt vorzulegen. Wenn der Vertrag über einen Anwalt gemacht wird, ist auch der Anwalt verpflichtet, diese Erklärung abzugeben.

Rechtsanwälte werden darüberhinaus in der Regel eine Selbstberechnung der Steuer vor-nehmen. Dies bedeutet, dass sie von sich aus für die Parteien berechnen, wie hoch der Betrag an Grunderwerbsteuer sein wird, diese Steuer einkassieren und von sich aus an das Finanzamt weiterleiten. Ebenso sind es dann die Rechtsanwälte, die eine Selbstberechnungserklärung abgeben, welche der früheren Unbedenklichkeitsbescheinigung entspricht. Durch diese Selbstberechnungserklärung erklärt der Anwalt, dass die Steuer bezahlt ist, was er nur erklären wird, wenn über den Steuerbetrag bereits verfügt und damit die Bezahlung garantieren kann. Diese Selbstberechnungserklärung ist vom Anwalt bei der Grundbuchseintragung dem Grundbuch vorzulegen, da das Grundbuch die Eigentumseinverleibung nur vornehmen wird, wenn die Bezahlung der Steuer bestätigt wird.

Alternativ dazu bestünde die Möglichkeit, dass der Vertragsverfasser eine Steuererklärung beim Finanzamt abgibt und das Finanzamt die Steuer vorschreibt. Mit Bezahlung der Grunderwerbsteuer an das Finanzamt stellt das Finanzamt als Bestätigung dafür die so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die im Zuge der Verbücherung des Vertrages dem Grundbuch vorzulegen ist.

Sollte es bei der Vertragsabwicklung bzw. danach zu maßgeblichen Änderungen kommen, ist unter bestimmten Voraussetzungen auch eine Rückerstattung der Grunderwerbsteuer möglich.

Die Grunderwerbsteuer kann innerhalb von 3 Jahren zurückgefordert werden, wenn die Parteien einvernehmlich den Vertrag aufheben oder wenn ein Vertragspartner ein im Vertrag bereits vorbehaltenes Rücktritts- oder Wiederkaufsrecht ausübt und damit der Vertrag rückgängig gemacht wird.

Darüberhinaus ist ohne zeitliche Befristung eine Rückforderung der Grunderwerbsteuer möglich, wenn das abgeschlossene Rechtsgeschäft ungültig wird und das wirtschaftliche Ergebnis gleichzeitig auch beseitigt wird. Ebenso gilt dies, wenn der Erwerbsvorgang aufgrund der Nichterfüllung von bestimmten Vertragsbestimmungen wieder rückgängig gemacht wird oder wenn ein ehemals geschenktes oder von Todes wegen erworbenes Grundstück nachträglich herausgegeben wird und dieses Grundstück beim tatsächlichen Empfänger einen Erwerb von Todeswegen darstellt.

Auch dann, wenn der Vertrag innerhalb von 3 Jahren rückgängig gemacht wird, ist die Rückforderung nur bis zum Ablauf des 5. Kalenderjahres nach Eintritt des Ereignisses möglich.

Sollte es nachträglich Veränderungen beim Kaufpreis bzw. bei der Gegenleistung geben, was zum Beispiel möglich wäre, wenn der Käufer Gewährleistungsansprüche geltend macht, so wird die Grunderwerbsteuer nachträglich über Antrag angepasst. Auch hier ist wiederum eine Frist von 5 Jahren ab dem Ereignis zu beachten.

Es wird ausdrücklich festgehalten, dass es sich hier nur um einen groben Überblick über die einzelnen Tatbestände handelt, die im Einzelfall im Detail noch zu klären sind.

Wie bei allen Beiträgen ist darüberhinaus festzuhalten, dass diese zwar nach bestem Wissen und Gewissen erstellt sind, daraus aber keinerlei Rechtsfolgen abgeleitet werden können und der Verfasser keine Garantie oder Gewährleistung für diese Ausführungen übernehmen kann.