DIE NEUE GRUNDERWERBSTEUER AB 2016
Die Neuregelungen des Gesetzes sind auf solche Erwerbsvorgänge anzuwenden, die nach dem 31.12.2015 verwirklicht werden.
Ebenso gilt die neue Rechtslage im Bereich der Erbschaften, wenn der Erblasser nach dem 31.12.2015 verstirbt.
Für solche Fälle, bei denen der Erwerbsvorgang noch vor dem 01.01.2016 verwirklicht wird oder bei denen der Erblasser vor dem 01.01.2016 verstirbt, jedoch die Steuerschuld selbst erst nach dem 31.12.2015 entsteht, eröffnet das Gesetz dem Steuerschuldner die Möglichkeit, die Besteuerung noch nach den alten Regeln vor der Reform durchzuführen.
Während es nach der derzeit noch gültigen Regelung wesentlich darauf ankommt, ob eine Liegenschaft innerhalb des Familienverbandes (Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamen Wohnsitz, Kinder, Enkelkinder, Stief- oder Wahlkinder sowie Schwiegerkinder) oder an außenstehende Dritte übertragen wird, ist ab dem kommenden Jahr unabhängig von den betroffenen Personen die Grunderwerbsteuer immer vom Wert der Gegenleistung zu ermitteln, mindestens jedoch vom tatsächlichen Grundstückswert.
Um zu diesem Grundstückswert zu kommen, der die Mindestbemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer darstellt, ist entweder von der Summe des hochgerechneten dreifachen Bodenwertes im Sinne der Bestimmungen des Bewertungsgesetzes und des Gebäudewertes auszugehen oder von jenem Wert, der sich aus einem Immobilienpreisspiegel ergibt.
Wie dies genau aussehen wird, steht noch nicht fest, da hier noch eine entsprechende Verordnung erlassen werden muss.
Sollte es aber so sein, dass der Steuerpflichtige nachweisen kann, dass der tatsächliche gemeine Wert der Liegenschaft geringer ist, als er sich durch jene Berechnung ergeben würde, die sich aufgrund der Verordnung ergibt, so kann durchaus auch der geringere Wert herangezogen werden. In diesem Fall wird man aber durch ein Schätzungsgutachten eines Immobiliensachverständigen diesen geringeren Wert nachweisen müssen.
Nur beim Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken wird der Einheitswert für die Bemessung der Grunderwerbsteuer weiterhin herangezogen. Dies aber auch nur dann, wenn die Übertragung des Grundstückes im Familienverband erfolgt. In diesem Fall kommt auch ein ermäßigter Steuersatz von 2 % zur Anwendung.
In der Regel wird es so sein, dass die Grunderwerbsteuer von der Gegenleistung berechnet wird, die im Wesentlichen der Kaufpreis sein wird. Es spielt weiterhin keine Rolle, ob der Kaufpreis tatsächlich in Geld bezahlt wird oder dadurch abgegolten wird, dass etwa entsprechende Pfandrechte zur Rückzahlung übernommen werden. Auch wenn der Verkäufer einer Liegenschaft sich ein Fruchtgenuss zurückhält, muss man dessen Wert erheben, da ab einer gewissen Höhe ein entgeltliches Rechtsgeschäft vorliegt, für das ein anderer Steuersatz zur Anwendung gelangt, als bei unentgeltlichen Rechtsgeschäften.
Im neuen Gesetz wird auch definiert, wie man entgeltliche von unentgeltlichen Geschäften konkret unterscheiden kann.
Unentgeltlichkeit eines Rechtsgeschäftes liegt in Hinkunft dann vor, wenn die Gegenleistung bis zu 30 % des Grundstückswertes beträgt. Entgeltlichkeit liegt vor, wenn die Gegenleistung über 70 % des Grundstückswertes liegt und Teilentgeltlichkeit, wenn die Gegenleistung zwar über 30 %, maximal aber bei 70 % des Grundstückswertes anlangt.
Jedenfalls unentgeltliche Rechtserwerbe sind solche aus Erbschaften sowie Rechtserwerbe unter Lebenden innerhalb des Familienverbandes. Zu diesem Familienverband zählen die Ehepartner und eigetragenen Partner sowie auch Lebensgefährten mit einem gemeinsamen Hauptwohnsitz, Eltern, Kinder und Enkel, Pflegekinder, Adoptiv- und Schwiegerkinder.
Bei entgeltlichen Rechtsgeschäften beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 %, bei unentgeltlichen Rechtsgeschäften gibt es in Hinkunft einen Stufentarif wie folgt:
bis € 250.000,00 0,5 %
€ 250.000,00 bis € 400.000,00 2,0 %
über € 400.000,00 3,5 %
liegt ein teilentgeltlicher Erwerb vor, wird der Stufentarif für jenen Teil zur Anwendung gebracht, für den keine Gegenleistung vorliegt. Für den anderen Teil, für den die Gegenleistung besteht, werden 3,5 % verrechnet.
Dazu ein Beispiel aus den erläuternden Bemerkungen zum neuen Gesetz:
A schenkt an B ein Grundstück im Wert von € 200.000,00, B ist verpflichtet die darauf lastenden Schulden im Betrag von € 80.000,00 zur Rückzahlung zu übernehmen.
Die Gegenleistung (€ 80.000,00) beträgt also 40 % des Grundstückswertes, womit der Erwerbsvorgang zu 40 % entgeltlich und zu 60 % unentgeltlich ist.
Der entgeltliche Teil von € 80.000,00 (die ja tatsächlich vom Übernehmer bezahlt werden müssen) wird mit dem Normalsteuersatz von 3,5 % besteuert (das sind € 2.800,00 Grunderwerbsteuer).
Der Rest auf den Grundstückswert von € 200.000,00 (das sind € 120.000,00) wird nach dem Stufentarif (siehe unten) mit 0,5 % besteuert, was einer weiteren Steuerbelastung von € 600,00 entspricht, sodass die gesamte Grunderwerbsteuer in diesem Fall € 3.400,00 betragen würde.
Es wird aber nicht möglich sein, den geplanten Erwerb von Grundstücken zwischen den selben Personen in mehrere Rechtsgeschäfte aufzusplitten und damit durch die Anwendung des Stufentarifes ein günstigeres Ergebnis zu erzielen.
Nach der Novelle werden deshalb die Erwerbe zwischen den selben Personen innerhalb eines Zeitraumes von 5 Jahren zusammengerechnet. Grundstückserwerbe die noch vor der Novelle erfolgt sind, werden allerdings nicht einberechnet.
Zusammengerechnet werden aber nicht nur Rechtsgeschäfte zwischen den selben Personen, sondern es erfolgt auch dann eine Zusammenrechnung, wenn innerhalb eines Zeitraumes von 5 Jahren einer Person von mehreren Personen eine wirtschaftliche Einheit übertragen wird, was beispielsweise der Fall wäre, wenn die Hälfteanteile an einer Liegenschaft innerhalb dieses Zeitraumes von 5 Jahren ein und die selbe Person geschenkt werden. In diesem Fall würde der Stufentarif auf den Gesamtwert angewendet.
Insbesondere bei Erwerben, die dem Stufentarif unterliegen, daneben aber auch bei bestimmten Betriebsübertragungen und in Umgründungsfällen besteht jetzt die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuerbelastung über 2 bis 5 Jahre zu verteilen, wobei in diesem Fall aber eine Abgabenerklärung notwendig ist und keine Selbstberechnung durchgeführt werden kann. Zu beachten ist, dass diese Verteilung aber auch zu einer Erhöhung der Grunderwerbsteuer führt.